Contrato de Locação – você sabe o que não pode? | Araújo & Moura – Consultoria e Assessoria Jurídica

Contrato de Locação - você sabe o que não pode?

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Sim, você sabia que algumas ações não podem ser tomadas perante aquele que planeja locar um imóvel? Sim, existem restrições em um contrato de aluguel e neste post vamos falar especificamente de uma delas, ou seja, apresentação de garantia locatícia e a cobrança de aluguel antecipado.

Apesar da Lei ser de 1991, sendo nº.  8.245/1991 e alterado em partes pela Lei 12.112/2009, até a presente data ainda me deparo com alguns locadores e administradores de Imóveis com esse comportamento.

O fato é que a Lei é clara, quando em seus artigos diz que o Locador pode sim, EXIGIR alguma garantia, estas também previstas em Lei, sendo: Caução, Fiança, Seguro de Fiança Locatícia e Cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.

Sem muita delongas nas espécies informadas acima, vamos esclarecer de forma rápida o que seria cada uma delas:

Caução: pode ser bem móvel, imóvel ou um valor do inquilino já na assinatura do contrato, geralmente, depositado em uma poupança e o usual é que seja no valor de três aluguéis. Esse dinheiro é uma segurança para o proprietário se acontecer problemas de pagamento, por exemplo. No final do contrato, o dinheiro deve ser devolvido ao inquilino com a correção da poupança de todo o tempo que esteve depositado. O  valor só deve ser depositado após o contrato firmado e a poupança precisa ser em nome do locador e do locatário, em caso de renovação contratual, o dinheiro continua na poupança até que o contrato termine.

Fiança: Geralmente ato praticado por Fiadores, estes quando prestam fiança em contrato de locação significa que assumem, as obrigações contratuais do locatário e em alguns contratos até a devolução do imóvel. Respondendo  com todo o patrimônio, inclusive, seu imóvel residencial. (o fiador poderá perder o próprio imóvel residencial para o pagamento da dívida decorrente do contrato de locação).

Seguro de fiança locatícia: é destinado à garantia dos prejuízos sofridos pelo locador em função de inadimplência do locatário. Substitui o fiador e garante ao proprietário de imóvel urbano residencial ou comercial o recebimento dos aluguéis e encargos vencidos e não pagos. Promove maior agilidade na aprovação de uma proposta de aluguel. É regulado por normas específicas, Lei do Inquilinato que define e limita as garantias de locação e Leis referentes as seguradoras (em 11 de junho de 2019, foi publicada a circular SUSEP 587, que estabelece regras para os seguros de fiança locatícia).

Cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento: surge para preencher uma lacuna aos locatários com perfil de “investidor”. Já que a caução em dinheiro é, em tese, corrigida por poupança, as outras modalidades de caução imobilizariam o ativo, o seguro fiança locatícia deve ser contratado e renovado anualmente a custo considerado elevado e a desnecessidade da figura do fiador, a desvantagem dessa modalidade de garantia seria o seu “valor” que geralmente é entre 8 e 12 locações para cobrir eventuais custas como o previsto no Artigo 58, Inciso III, da Lei do Inquilinato.

 

Finalizando as explicações prévia acerca das garantias, voltamos ao objetivo deste texto., ou seja, a impossibilidade do Locador ou Administrador de Imóveis de cumular garantias, se houver além e uma das garantias acima mencionadas a cobrança de aluguel antecipado.

Então, já podemos concluir que é PROIBIDO a cumulação de garantias em um mesmo contrato de locação. Também é proibido a cobrança antecipada do aluguel. Essa cobrança é indevida na maioria das vezes, tendo em vista que a legislação permite o pagamento antecipado somente para casos de locação por temporada, ou quando não há garantias. Se o Locador insistir estará praticando contravenção penal. Vaejamos:

Art. 43. Constitui contravenção penal, punível com prisão simples de cinco dias a seis meses ou multa de três a doze meses do valor do último aluguel atualizado, revertida em favor do locatário:

[…]

III – cobrar antecipadamente o aluguel, salvo a hipótese do art. 42 e da locação para temporada.

Portanto, fiquem atentos aos seus direitos quando decidirem alugar um imóvel, sendo este para uso residencial ou não, o ideal é procurar um profissional habilitado para a análise do contrato.

Hully A. de Moura

35.225 OAB/PE

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